КВАРТИРЫ

Апартаменты, во множестве появившиеся в мегаполисах, стали популярной альтернативой квартирам не только для покупателей, но и для застройщиков. Однако за множеством явных плюсов, таятся весьма ощутимые сложности. Естественно, первое на чем они сказываются – стоимость квадратных метров. С какими же проблемами сталкиваются застройщики в процессе строительства, и как это отражается на покупателях апартаментов? Узнаем у экспертов рынка недвижимости.

Что выгоднее для застройщика: строить апартаменты или жилые дома?

Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

Все зависит от проекта. Строительство апартаментов может быть выгодно с точки зрения затрат, но квартиры пользуются большим спросом. Большинство доводов в пользу апартаментов связаны с их статусом - нежилой, коммерческой недвижимости. Это:

• упрощенная процедура оформления и введения этих объектов в эксплуатацию;
• возможность продавать апартаменты не дожидаясь сдачи в эксплуатацию;
• более лояльные требования и нормы. Многие строительные нормативы по жилым помещениям – например, требования по инсоляции, шумоизоляции, обеспеченности социальной инфраструктурой - на апартаменты не распространяются. При этом именно на выполнение строительных нормативов для жилых помещений уходит значительная часть расходов застройщика;
• отсутствие «лишней нагрузки». Во многих случаях апартаменты строятся в развитых районах на карте города, а это, что значит вопрос о строительстве социальной инфраструктуры не стоит.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки»:

Если говорить о Москве, то застройщику гораздо выгодней строить апартаменты, чем жилые дома.

• Во-первых, это связано с тем, что в наиболее привлекательных районах города существует дефицит земель под жилой фонд;
• во – вторых, выгодным является то, что участки, предназначенные для коммерческой недвижимости, чаще всего стоят дешевле;
• в–третьих, застройщика привлекает отсутствие необходимости строго следовать нормам 214-ФЗ. и отсутствие жестких требований и норм к строительству (по сравнению с жилыми объектами);
• наконец, на данный момент застройщик не обязан возводить объекты социальной инфраструктуры, но чаще всего, для привлечения покупателей, в застройку включаются детские сады и фитнес центры.

В чем заключаются трудности строительства апартаментов?

Евгений Шевченко, коммерческий директор ГК «Грас»:

Технологических и технических трудностей при возведении апартаментов не возникает. А вот на этапе реализации застройщик может столкнуться с проблемами. Их степень зависит от качественных характеристик объекта: расположение, инфраструктура, окружение. Если апартаменты находятся в непопулярных, далеких от центра районах, то продаваться они будут долго и тяжело. Эти риски застройщик осознает уже при выборе площадки для строительства. Если апартаменты находятся в хорошем районе, то проблем с реализацией не будет.

Ужесточатся ли требования к строительству апартаментов в ближайшее время?

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom:

До недавнего времени застройщику определенно было выгоднее строить апарты. Одна экономия на социальной инфраструктуре снижала затраты проекта, в среднем, на 15-25%. Однако, если говорить о Москве, ввиду значительного роста числа апартаментов в доле нового строительства, город начал высказывать недовольство отсутствием необходимого количества школ, садов, больниц и прочего.

Готовятся поправки в градостроительное законодательство. И в настоящее время получить разрешение на строительство комплекса апартаментов уже гораздо сложнее.

Как повлияет необходимость строительства инфраструктуры на цены апартаментов и объемы их строительства?

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Объекты социальной инфраструктуры в виде детского сада или школы никакой доход девелоперам не приносят, а стоимость их строительства довольно высокая. Конечно, застройщики будут перекладывать свои дополнительные затраты на плечи покупателей, поэтому цены на апартаменты в итоге повысятся и фактически приблизятся к стоимости обычных квартир. Как следствие, апартаменты станут менее привлекательными как для покупателей, так и для девелоперов. Данному сегменту будет крайне тяжело ситуации конкурировать с рынком жилья.

Введение новых норм, конечно, не «убьет» формат апартаментов, но сильно ограничит его развитие. Нового строительного бума и выхода большого количества новых проектов в таком случае не случится.

Какова будет ставка налога на имущество для апартаментов?

Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

Запланированное Правительством РФ увеличение налоговой ставки на имущество, скорее всего, не сильно повлияет на первичный рынок апартаментов «старой» Москвы. На апартаменты ставка будет составлять 0,5% от кадастровой стоимости, а на квартиры 0,1%.

Однако расчетная база для налога на апартаменты в среднем в 1,44 раза ниже, чем на квартиры. Цена на апартаменты в Москве в большинстве случае также меньше, чем у жилой недвижимости. Получившаяся разница может быть некой базой для уплаты налога в будущем.

Можно ли разделить апартаменты по категориям и как?

Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

Понятие апартаментов пришло в Россию из западной практики, где данный формат недвижимости достаточно распространен.

Главным отличием апартаментов от обычных квартир на зарубежном рынке недвижимости является наличие сервисной службы. В России же главным отличием апартаментов от обычных квартир является юридический статус – апартаменты относятся к категории нежилых помещений.

Среди массива зарубежных апартаментов можно выделить следующие типы объектов присутствующие в данный момент на рынке недвижимости Москвы:

• апарт-отели (отели с номерами, где в функциональную зону входит кухня);
• апартаменты с наличием сервисной службы;
• апартаменты, приобретаемые в собственность в составе дома.

Апарт-отели и сервисные апартаменты подразумевают формат как долгосрочной, так и краткосрочной аренды жилья. Для всех типов апартаментов характерным является наличие управляющей компании.

На данный момент в столице более развит рынок апартаментов на продажу. В «старой» Москве предлагаются следующие типы проектов:

• объекты нового строительства, где предлагаются апартаменты;
• апартаменты в составе многофункциональных комплексов;
• апартаменты в реконструированных административных зданиях (в основном в центре Москвы);
• апартаменты в реконструированных производственных зданиях (лофт-проекты).

В чем разница между эконом-классом и элитными апартаментами?

Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar:

Критериями для классификации апартаментов являются:

• местоположение (элит-проекты располагаются в центре города);
• площадь апартаментов (элит - от 60 кв.м.);
• высокий уровень отделки;
• более прогрессивная инженерия;
• наличие требований по высоте потолков (от 3,3 м);
• дополнительные сервисы более высокого класса (например, набор консьерж-услуг).

Иван Шариков, управляющий директор УК One Baltic Investment Group, член правления Резиденции «Дипломат»:

Различия очень существенные: месторасположение, планировочные решения, количество апартаментов на одном этаже, видовые характеристики, уровень применяемых отделочных материалов, наличие необходимой инфраструктуры.

В элитном сегменте проектные решения подразумевают большие светлые пространства, кухни-гостиные, наличие отдельных санузлов в каждой спальне.

Очень важным фактором, во многом определяющим класс, как квартир, так и апартаментов, являются инженерные системы, установленные в комплексе и конкретно каждом жилом помещении.

Эти составляющие влияют как на стоимость эксплуатации, так и на удобство проживания.

Например, ни в одном комплексе уровня даже бизнес-класса счетчики воды и энергии, к которым требуется доступ сотрудников УК для периодического снятия показаний, не устанавливают внутри апартаментов. Это позволяет жильцам избежать регулярных визитов техников.

Также комплекс не может претендовать на элитный уровень, если УК не может предложить широкий перечень услуг. Это охрана, видеонаблюдение и контроль доступа, консьерж-сервис, качественная уборка территории и мест общего пользования, а также инфраструктурные объекты.

Какие документы необходимо проверить при покупке апартаментов?

Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar:

При приобретении на этапе строительства важна готовность продавца зарегистрировать сделку по 214-ФЗ.

Также необходимо проверить разрешение на строительство, проектную декларацию, соответствие банковских реквизитов реквизитам владельца прав на апартаменты. Проверить полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны продавца. При авансовой системе расчетов желательно запросить в Росреестре выписку из ЕГРП по кадастровому номеру земельного участка и убедиться, что приобретаемые апартаменты не обременены правами третьих лиц.

Евгений Шевченко, коммерческий директор ГК «Грас»:

В первую очередь, нужно определиться с местом расположения. Почитать про район, узнать, что находится по соседству, насколько хорошо он развит. Затем понять уровень надежности застройщика. Посмотреть, сколько проектов он уже реализовал, есть ли у объекта проектное финансирование от надежного банка, лучше государственного. Проверить документы: проектную декларацию, документы на землю (для объектов нового строительства важно получение ГПЗУ), разрешение на строительство, разрешения на проведение работ. Серьезный застройщик всегда реализует апартаменты по 214 Федеральному закону.

На какие дополнительные факторы нужно обратить внимание покупателю при выборе и покупке апартаментов?

Иван Шариков, управляющий директор УК One Baltic Investment Group, член правления Резиденции «Дипломат»:

Помимо проверки документов, обязательно нужно узнать о наличии соглашений с Управляющей Компанией, которая будет обслуживать комплекс, ознакомится с расценками на эксплуатацию и коммунальные платежи.

Многие апартаменты размещены в реконструированных промышленных зданиях, поэтому стоит обращать внимание на состояние коммуникаций и капитальных строений, так как некоторые девелоперы вкладывают средства во внешний вид апартаментов, экономя на инженерии.

Есть ли нюансы при ипотечном кредитовании апартаментов?

Алексей Лысак, специалист по ипотечному кредитованию ГК «МИГ-Недвижимость»:

При ипотечном кредитовании апартаментов нет особых нюансов. С этим видмо недвижимости уже работают некоторые банки: «Сбербанк», ВТБ24, «Промсвязьбанк», «РосЕвроБанк», «Транскапиталбинк», «Банк Москвы» и другие.

В некоторых банках и у определенных застройщиков условия кредитования на апартаменты даже привлекательнее, чем на классическую новостройку (если объект строится по 214-ФЗ). Единственное «но» - некоторые банки (ВТБ-24, «Банк Москвы» и «Дельтакредит») требуют более высокий первоначальный взнос (около 30%).

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

Спрос на апартаменты растет, а значит, возникает необходимость в получении ипотечных кредитов. На сегодняшний день не все банки кредитуют апартаменты, так как пока не набрана статистика по таким кредитам и не просчитаны все риски.

Условия кредитования апартаментов приближены к стандартным условиям на строящееся/готовое жилье.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов:

1. Нахождение апартаментов в регионе присутствия Банка;
2. Заемщик должен быть прописан в регионе покупки апартаментов и присутствия Банка;
3. Чаще всего кредитование происходит на стадии строительства у аккредитованного застройщика - после завершения строительства и сдачи дома;
4. Срок выдачи кредита до 30 лет;
5. Процент по кредиту +1-2% к средней ставке по ипотечному кредиту на квартиру;
6. Доход должен быть подтвержден справкой 2-НДФЛ, иначе процент повышается на 0.5%;
7. Если Банк в договоре определяет апартаменты как коммерческую недвижимость ставка поднимается до 17-18%, срок снижается до 7 лет;
8. Первоначальный взнос от 15 до 30%;
9. При ипотеке апартаментов-новостроек проценты до оформления в собственность - 13%-18%, после оформления в собственность - 12.95% - 16%;
10. Если же брать кредит на покупку апартаментов под залог имеющейся квартиры, то ставка составит 12.5%.

Можно ли менять планировку апартаментов на свой вкус, и какие законы это регулируют?

Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar:

Перепланировка проводится в упрощенном порядке. На апартаменты распространяется то же законодательство, что и на нежилые помещения, то есть, в отличие от квартир, в данном случае нет ограничений по переносу санузлов и кухонь.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

С юридической точки зрения апартаменты не являются жильем. Соответственно, перепланировка регулируется общими нормами Градостроительного кодекса. Согласно этому документу, если «изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности» нежилых зданий, их реконструкция разрешения не требует.

Где заканчивается ответственность застройщика и начинается ответственность УК?

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom:

Застройщик несет ответственность за созданный и проданный продукт. В то время как управляющая компания несет ответственность за техническое обслуживание недвижимости.

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:

Если говорить о временных рамках, то ответственность застройщика (неважно, апартаменты это или жилье) заканчивается через 5 лет с момента передачи объекта в ведение управляющей компании. Это гарантийный срок строения. УК несет ответственность с момента принятия дома. Проблемы, которые могут возникнуть в доме, она решает либо сама, либо обращается к застройщику.

В целом, для апартаментов гостиничного типа необходима управляющая компания, которая имеет лицензию на гостиничную деятельность. Она обязательно должна иметь опыт обслуживания апартаментов гостиничного типа.

Только надежные специалисты смогут обеспечить правильную эксплуатацию комплекса, а значит, сделают ваше проживание в апартаментах комфортным.

Источник: Рамблер-Недвижимость