Единый многоканальный номер: 8 (800) 250-25-68

Поиск недвижимости

Помощь по поиску
  Топ новостей
Продажу свободных участков...
Минэкономики подготовило законопроект, согласно которому с 2014 года в РФ госорганы должны будут ...
Только 40% россиян...
Только 40% россиян устраивает состояние дорог. Работой ГИБДД доволен 61% населения. Такая информа...
Forbes опубликовал имена...
Журнал Forbes составил очередной рейтинг «Короли российской недвижимости». Он посвящен российским...
В Лондоне продали дом самого...
Дом в Лондоне, в котором по сценариям о Джеймсе Бонде жил «агент 007», продан за рекордные 70 млн...
Жан-Клод Ван Дамм поборолся...
Известный актер Жан-Клод Ван Дамм купил особняк в пригороде Сан-Диего, штат Калифорния за $6 млн....
Оззи Осборн пострадал при...
Знаменитый британский музыкант Оззи Осборн пострадал при пожаре в своем доме. Особняк звезды расп...
В США выставили на продажу...
Самым дорогим домом США, выставленным на открытую продажу, является особняк в техасском Далласе, ...
Британцы замаскировали...
Британец Алан Бисли и его жена Сара замаскировали двухэтажный дом стоимостью примерно $800 тыс. п...
Дача под ключ стоит в...
В течение 2012 года значительно увеличилась востребованность участков без подряда и коммуникаций....
Спрос на таунхаусы в «новой»...
За последние полгода спрос на таунхаусы в поселках, расположенных на территории «новой» Москвы сн...
Все новости

Сначала продать, а потом взять в аренду Печать E-mail
Коротко о недвижимости
22.03.2011 01:00

Операции продажи с обратной арендой очень популярны на развитых рынках недвижимости, так как четко отвечают как интересам в отношении недвижимости крупных корпораций, так и интересам инвесторов.

 

Концептуальная простота данного инструмента не мешает ему при условии грамотного применения в соответствующих условиях быть в то же время чрезвычайно действенным. Суть сделки заключается в продаже владельцем занимаемой им недвижимости инвестору, притом, что владелец продолжает занимать проданную недвижимость в качестве арендатора. Здание может быть любого типа - офисное, торговое, складское, промышленное и даже жилое, а сама сделка - иметь практически любые масштабы.

 

ПЛЮСЫ

 

Для большинства компаний недвижимость не является основой бизнеса, и они не могут или не хотят уделять ей должного внимания. Продажа недвижимости значительно упрощает положение дел компании и позволяет руководству сконцентрироваться на основном бизнесе. Продавец/арендатор привлекает для управления занимаемой им недвижимости стороннего менеджера, что, как правило, оказывается эффективнее, дешевле и качественнее. Плюсы для балансового отчета. Недвижимость обычно финансируется через ипотечные кредиты и им подобные долговые инструменты, отражающиеся в балансовом отчете как пассивы. Поскольку недвижимость является относительно неликвидным активом и зачастую включает значительное долговое обеспечение, то продажа с обратной арендой позволяет повысить «привлекательность» балансового отчета компании, поднять ее кредитный рейтинг.

 

ФИНАНСИРОВАНИЕ

 

Таким образом, обратная аренда является средством забалансового финансирования. Наличность поступает от продажи недвижимости, но в то же время, в отличие от других способов привлечения капитала, улучшается общий балансовый отчет и рейтинг компании. С учетом нижеприведенных уровней доходности обратная аренда оказывается достаточно экономичной формой финансирования.

 

НАЛИЧНОСТЬ

 

На развитых рынках доходность недвижимости составляет порядка 5-6 %. Это означает, что рента составляет порядка 5 % от капитальной стоимости здания. Тем не менее, стоимость ипотечного кредита зачастую гораздо выше. Необходимо также учитывать амортизацию займа. Операция продажи с обратной арендой позволяет снизить общую стоимость аренды для продавца/арендатора даже когда уровень долга составляет до 70 % от стоимости недвижимости. Примерно то же соотношение существует сегодня и в России.

 

НАЛОГИ

 

Во многих странах при подсчете налогооблагаемого дохода сумма всех арендных платежей арендатора вычитается из его налогооблагаемого дохода, тогда как для собственника-владельца налог не взимается только с суммы процента, уплачиваемого им по ипотеке, а тело кредита включено в налогооблагаемую базу. Таким образом, хоть общая стоимость владения и ниже, сумма налогообложения зачастую выше. Поэтому итоговый доход повышается с двух сторон.

 

ВЫГОДЫ

 

Инвесторам подобные операции также приносят значительную выгоду. Первое - это стабильный, гарантированный доход. Недвижимость инвестиционного класса на развитых рынках обычно сдается в долгосрочную аренду, как правило, с фиксированной, регулярно повышающейся арендной ставкой; арендатор связан прочными договорными обязательствами, что обеспечивает низкий уровень риска и стабильный, гарантированный доход.

 

КАПИТАЛ

 

Базовая капитальная стоимость здания, особенно если посмотреть в среднесрочной и долгосрочной перспективе, подвержена сильной тенденции к повышению. Структура арендных платежей. В целях получения максимальной выгоды для покупателя арендные платежи могут быть структурированы в зависимости от конъюнктуры рынка, исходных целей и инвестиционных критериев покупателя. В условиях волатильного (неустойчивого) рынка или в случае стремления инвестора избежать риска может применяться чистая арендная ставка, при которой арендатор оплачивает операционные расходы по фактической себестоимости, тем самым, защищая покупателя от изменений в величине операционных расходов, изменений режима налогообложения и т. д. И, наоборот, при стабильном рынке или в случае обладания инвестором большим опытом управления недвижимостью может использоваться арендная ставка, включающая операционные расходы. Это позволяет повысить и стабилизировать доход и поток наличности, а также позволяет покупателю использовать различные варианты повышения эффективности использования поступлений от аренды.

 

СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ

 

Если арендатор надежен и связан прочными контрактными обязательствами, то покупатель получает возможность секьюритизировать рентный доход, т. е. выпустить ценную бумагу, обеспеченную на основе денежных потоков, поступающих от арендатора.

 

Вышеприведенные операции показывают значительную гибкость продаж с обратной арендой, и это относится не только к офисному сектору. С учетом потенциальной выгоды от таких сделок довольно странно то, что, например, в Москве такие операции - большая редкость. Возможно, виной тому культурные предпосылки. В постсоветской России компании стремятся быть именно собственниками недвижимости. Непопулярность этих сделок в Москве можно также объяснить «недозрелостью» рынка, недостатком стабильности и низких ставок капитализации, характерных для развитого рынка. Этот факт снижает финансовую привлекательность сделок для продавца/арендатора, увеличивает риск и, как следствие, отбивает аппетит у потенциальных покупателей/арендодателей. Но несмотря на это на рынке появляются новые инвесторы, рынок созревает и бурное развитие российского бизнеса неминуемо приведет к тому, что подобные сделки займут прочное место на рынке недвижимости. И когда такие сделки станут привычными, а стороны-участники будут проявлять компетентность и понимание, можно будет говорить о том, что рынок по-настоящему созрел.

Сергей Коротков

 
  • Продажа участка д. Ивановское
    Категория : Участки
    Тип : Продажа
    Продажа участка д. Ивановское. Участок новый. На краю деревни газ, есть свет. Рядом речка Протва

  • Продажа участка д. Деревеньки
    Категория : Участки
    Тип : Продажа
    Продажа участка в д. Деревеньки Боровского района, 17км от Боровска. Новая часть деревни. Подъезд круглогодичный. Газ на краю деревни, свет рядом. Рядом с участком озеро.

  • Продажа дома в СНТ "Родник"
    Категория : Дома
    Тип : Продажа
    Продается участок с домом, 2 этажа, каркас, подготовлен для круглогодичного жилья. В доме печь. Вода - летний полив. Возможен торг.

  • Продажа дома ТСН "Восток"
    Категория : Дома
    Тип : Продажа
    Продаётся участок с летним домом, хороший круглогодичный подъезд к дому, есть общая вода

  • Дача в Химик-1
    Категория : Дачи
    Тип : Продажа
    Продается дача, земельный участок с посадками (яблони, смородина). Небольшой садовый дом. Проведен свет, водопровод (3р в неделю). Рядом с дачей находится родник.

  • Земельный участок в Михеево
    Категория : Участки
    Тип : Продажа
    Участок ПМЖ в д. Михеево, в 1км от Детчино, 1,5км от станции. Рядом школа, магазин, транспорт, винный завод и пищевой комбинат. Участок находится на улице, где...

Коротко о недвижимости
Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным
13.01.2014

Как признать договор купли-продажи квартиры недействительнымБывает, собственники после продажи своей недвижимости вдруг понимают, что дан...

Нужно ли новгородское вече в многоквартирном доме?
19.06.2007

Российский Жилищный Кодекс, вспомнив, видимо, седую былинную старину, ввёл в ...

Рискуем деньгами или как выбрать управляющуюю компанию
15.06.2012

Сейчас существует и такая форма юридических отношений между строительной организацией и будущим владельцем квартиры, как предварительный договор продажи квартирыСейчас становится модным самому выбирать управляющую компанию, а не терпеть т...

Арендованный офис: удобство, статус и… несовершенство законодательства
30.11.2009

Самым важных нюансов при аренде офиса является правильный выбор места его рас...

Как выбрать строительную компанию?
24.03.2010

Собрались строиться?

Тогда отнеситесь со всей серьезностью к выбору строительн...

Пацан сказал – пацан сделал
18.02.2013

Глава Администрации Обнинска Александр Авдеев выполнил свое обещание до конца 2012 года обеспечить всех детей до трех лет местами в детских садах.Глава Администрации Обнинска Александр Авдеев выполнил свое обещание до конца...

Ипотечные заблуждения: страховка, пени и штрафы
08.05.2008

Клюнув на ипотеку, заёмщик может столкнуться с неприятностями.

Например, с отк...

Куда выселяться из дома под снос?
17.11.2009

Если вы владеете приватизированной квартирой в доме под снос, то вам могут пр...

Труд риэлтора нужно ценить
18.06.2008

Директор агентства недвижимости «Борисов» Борис Борисов считает, что современ...


© 2005 — 2018 ЛИГА НЕЗАВИСИМЫХ РИЭЛТОРОВ. Все права защищены.
При цитировании материалов гиперссылка на сайт ЛНР обязательна.