Единый многоканальный номер: 8 (800) 250-25-68

Поиск недвижимости

Помощь по поиску
  Топ новостей
Продажу свободных участков...
Минэкономики подготовило законопроект, согласно которому с 2014 года в РФ госорганы должны будут ...
Только 40% россиян...
Только 40% россиян устраивает состояние дорог. Работой ГИБДД доволен 61% населения. Такая информа...
Forbes опубликовал имена...
Журнал Forbes составил очередной рейтинг «Короли российской недвижимости». Он посвящен российским...
В Лондоне продали дом самого...
Дом в Лондоне, в котором по сценариям о Джеймсе Бонде жил «агент 007», продан за рекордные 70 млн...
Жан-Клод Ван Дамм поборолся...
Известный актер Жан-Клод Ван Дамм купил особняк в пригороде Сан-Диего, штат Калифорния за $6 млн....
Оззи Осборн пострадал при...
Знаменитый британский музыкант Оззи Осборн пострадал при пожаре в своем доме. Особняк звезды расп...
В США выставили на продажу...
Самым дорогим домом США, выставленным на открытую продажу, является особняк в техасском Далласе, ...
Британцы замаскировали...
Британец Алан Бисли и его жена Сара замаскировали двухэтажный дом стоимостью примерно $800 тыс. п...
Дача под ключ стоит в...
В течение 2012 года значительно увеличилась востребованность участков без подряда и коммуникаций....
Спрос на таунхаусы в «новой»...
За последние полгода спрос на таунхаусы в поселках, расположенных на территории «новой» Москвы сн...
Все новости

Сначала продать, а потом взять в аренду Печать E-mail
Коротко о недвижимости
22.03.2011 01:00

Операции продажи с обратной арендой очень популярны на развитых рынках недвижимости, так как четко отвечают как интересам в отношении недвижимости крупных корпораций, так и интересам инвесторов.

 

Концептуальная простота данного инструмента не мешает ему при условии грамотного применения в соответствующих условиях быть в то же время чрезвычайно действенным. Суть сделки заключается в продаже владельцем занимаемой им недвижимости инвестору, притом, что владелец продолжает занимать проданную недвижимость в качестве арендатора. Здание может быть любого типа - офисное, торговое, складское, промышленное и даже жилое, а сама сделка - иметь практически любые масштабы.

 

ПЛЮСЫ

 

Для большинства компаний недвижимость не является основой бизнеса, и они не могут или не хотят уделять ей должного внимания. Продажа недвижимости значительно упрощает положение дел компании и позволяет руководству сконцентрироваться на основном бизнесе. Продавец/арендатор привлекает для управления занимаемой им недвижимости стороннего менеджера, что, как правило, оказывается эффективнее, дешевле и качественнее. Плюсы для балансового отчета. Недвижимость обычно финансируется через ипотечные кредиты и им подобные долговые инструменты, отражающиеся в балансовом отчете как пассивы. Поскольку недвижимость является относительно неликвидным активом и зачастую включает значительное долговое обеспечение, то продажа с обратной арендой позволяет повысить «привлекательность» балансового отчета компании, поднять ее кредитный рейтинг.

 

ФИНАНСИРОВАНИЕ

 

Таким образом, обратная аренда является средством забалансового финансирования. Наличность поступает от продажи недвижимости, но в то же время, в отличие от других способов привлечения капитала, улучшается общий балансовый отчет и рейтинг компании. С учетом нижеприведенных уровней доходности обратная аренда оказывается достаточно экономичной формой финансирования.

 

НАЛИЧНОСТЬ

 

На развитых рынках доходность недвижимости составляет порядка 5-6 %. Это означает, что рента составляет порядка 5 % от капитальной стоимости здания. Тем не менее, стоимость ипотечного кредита зачастую гораздо выше. Необходимо также учитывать амортизацию займа. Операция продажи с обратной арендой позволяет снизить общую стоимость аренды для продавца/арендатора даже когда уровень долга составляет до 70 % от стоимости недвижимости. Примерно то же соотношение существует сегодня и в России.

 

НАЛОГИ

 

Во многих странах при подсчете налогооблагаемого дохода сумма всех арендных платежей арендатора вычитается из его налогооблагаемого дохода, тогда как для собственника-владельца налог не взимается только с суммы процента, уплачиваемого им по ипотеке, а тело кредита включено в налогооблагаемую базу. Таким образом, хоть общая стоимость владения и ниже, сумма налогообложения зачастую выше. Поэтому итоговый доход повышается с двух сторон.

 

ВЫГОДЫ

 

Инвесторам подобные операции также приносят значительную выгоду. Первое - это стабильный, гарантированный доход. Недвижимость инвестиционного класса на развитых рынках обычно сдается в долгосрочную аренду, как правило, с фиксированной, регулярно повышающейся арендной ставкой; арендатор связан прочными договорными обязательствами, что обеспечивает низкий уровень риска и стабильный, гарантированный доход.

 

КАПИТАЛ

 

Базовая капитальная стоимость здания, особенно если посмотреть в среднесрочной и долгосрочной перспективе, подвержена сильной тенденции к повышению. Структура арендных платежей. В целях получения максимальной выгоды для покупателя арендные платежи могут быть структурированы в зависимости от конъюнктуры рынка, исходных целей и инвестиционных критериев покупателя. В условиях волатильного (неустойчивого) рынка или в случае стремления инвестора избежать риска может применяться чистая арендная ставка, при которой арендатор оплачивает операционные расходы по фактической себестоимости, тем самым, защищая покупателя от изменений в величине операционных расходов, изменений режима налогообложения и т. д. И, наоборот, при стабильном рынке или в случае обладания инвестором большим опытом управления недвижимостью может использоваться арендная ставка, включающая операционные расходы. Это позволяет повысить и стабилизировать доход и поток наличности, а также позволяет покупателю использовать различные варианты повышения эффективности использования поступлений от аренды.

 

СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ

 

Если арендатор надежен и связан прочными контрактными обязательствами, то покупатель получает возможность секьюритизировать рентный доход, т. е. выпустить ценную бумагу, обеспеченную на основе денежных потоков, поступающих от арендатора.

 

Вышеприведенные операции показывают значительную гибкость продаж с обратной арендой, и это относится не только к офисному сектору. С учетом потенциальной выгоды от таких сделок довольно странно то, что, например, в Москве такие операции - большая редкость. Возможно, виной тому культурные предпосылки. В постсоветской России компании стремятся быть именно собственниками недвижимости. Непопулярность этих сделок в Москве можно также объяснить «недозрелостью» рынка, недостатком стабильности и низких ставок капитализации, характерных для развитого рынка. Этот факт снижает финансовую привлекательность сделок для продавца/арендатора, увеличивает риск и, как следствие, отбивает аппетит у потенциальных покупателей/арендодателей. Но несмотря на это на рынке появляются новые инвесторы, рынок созревает и бурное развитие российского бизнеса неминуемо приведет к тому, что подобные сделки займут прочное место на рынке недвижимости. И когда такие сделки станут привычными, а стороны-участники будут проявлять компетентность и понимание, можно будет говорить о том, что рынок по-настоящему созрел.

Сергей Коротков

 
  • Продается здание овощехранилища
    Категория : Коммерческая
    Тип : Продажа
    Продается здание овощехранилища 991м, на участке 10722м. Малоярославецкий район Якушевский совхоз. Берёзовка. Круглогодичный проезд. Документы готовы к продаже. Все вопросы по телефону.

  • Сдается помещение свободного назначения
    Категория : Коммерческая
    Тип : Аренда
    Сдается помещение свободного назначения в центре Боровска.Все коммуникации, кондиционеры, видеонаблюдение. Проходимое место, на первом этаже супермаркет "Пятерочка" , два входа- один отдельный с улицы, второй через...

  • Продажа дома в СНТ "Родник"
    Категория : Дома
    Тип : Продажа
    Продается участок с домом, 2 этажа, каркас, подготовлен для круглогодичного жилья. В доме печь. Вода - летний полив. Возможен торг.

  • Продажа участка д. Деревеньки
    Категория : Участки
    Тип : Продажа
    Продажа участка в д. Деревеньки Боровского района, 17км от Боровска. Новая часть деревни. Подъезд круглогодичный. Газ на краю деревни, свет рядом. Рядом с участком озеро.

  • Продажа участка д. Ивановское
    Категория : Участки
    Тип : Продажа
    Продажа участка д. Ивановское. Участок новый. На краю деревни газ, есть свет. Рядом речка Протва

  • Продажа дома ТСН "Восток"
    Категория : Дома
    Тип : Продажа
    Продаётся участок с летним домом, хороший круглогодичный подъезд к дому, есть общая вода

Коротко о недвижимости
Отказ в регистрации прав на недвижимость
10.06.2007

Большинство операций с недвижимостью – покупка или продажа, долгосрочная арен...

Пожарное новоселье
23.05.2012

В минувшую субботу в Обнинске было открыто новое пожарное депо, законными хозяевами которого стала пожарная часть ПЧ №60, входящая в 8-й отряд ОФПС по Калужской области.В минувшую субботу в Обнинске было открыто новое пожарное депо, законными хоз...

Покупаем дом на ссуду
06.08.2008

Если вы не хотите покупать квартиру, а хотите купить дом, то воспользуйтесь н...

Проблемы между арендатором и хозяином жилья
29.11.2008

Таких проблем всего четыре, но забывать о них не стоит.

Ремонт дома. Цена вопроса
20.03.2012

Ремонт домаРемонт - дело ответственное и дорогостоящее. Для того чтобы сделать его рацио...

Как не перессориться наследникам
28.11.2007

Если наследодатель один, а наследников его имущества несколько, то у некоторы...

С юристом рука об руку
24.07.2013

С юристом рука об рукуДля чего нужно юридическое сопровождение сделки. Приходя в агентство недвижим...

Как льготно получить квартиру?
19.10.2010

То, что квартиры время от времени получают очередники, уже давно никому не ка...

Как по закону выгнать из квартиры нелюбимую жену, оставив квартиру за собой?
29.06.2013

Как по закону выгнать из квартиры нелюбимую жену, оставив квартиру за собой?Или мужа. Ведь когда люди разводятся, они хотят не только сберечь нервы, но и...


© 2005 — 2018 ЛИГА НЕЗАВИСИМЫХ РИЭЛТОРОВ. Все права защищены.
При цитировании материалов гиперссылка на сайт ЛНР обязательна.