Продолжительное время реконструкция и строительство офисных зданий на рынке недвижимости обычно осуществляется девелоперскими компаниями для последующего их использования.

Приобретение права собственности на здание - это многомиллионная сделка, требующая тщательной подготовки. Подготовка документов, экспертиза объекта приобретения и переговоры сторон могут занять от двух месяцев до полугода.

Основными этапами сделки по приобретению офисного здания можно назвать:

• первоначальные переговоры сторон и определение основных коммерческих условий сделки
• создание структуры приобретения
• правовая, финансовая и техническая экспертизы объектов приобретения (здания и компании, которая владеет зданием, если продается компания)
• подготовка проекта договора купли-продажи и дополнительных договоров, предусмотренных структурой сделки
• переговоры сторон для согласования договора купли-продажи и прочей документации;
• подписание договора и завершение сделки, то есть одновременная оплата стоимости и передача права собственности на приобретаемое здание или компанию, которая владеет им.

СОСТАВ УЧАСТНИКОВ

В подготовке сделки по приобретению здания с каждой стороны задействован ряд специалистов: финансово-экономические службы и отделы налогового планирования осуществляют анализ объекта приобретения и оптимизацию финансовых потоков; инженеры и строители изучают конструктивные особенности здания, его технические составляющие, инженерные сетей и коммуникации, проводят экспертизу на предмет отсутствия дефектов. Кроме того, в сделках такого масштаба, как продавец, так и покупатель обычно не обходятся без помощи профессиональных консультантов. Консультанты по недвижимости помогают в поиске контрагента и определении основных коммерческих условий сделки. Юридические консультанты занимаются подготовкой основных документов, оформляющих сделку, проводят переговоры для согласования ее условий и обеспечивают соблюдение применимого законодательства. Кроме того, юристы проводят правовую экспертизу приобретаемых объектов и определяют риски, которые в дальнейшем могут причинить ущерб интересам покупателя. Могут привлекаться также налоговые консультанты.

СТРУКТУРА

На сегодняшний день сделки купли-продажи недвижимости обычно происходят путем продажи компании, которая владеет недвижимостью (холдинговая компания). Наиболее очевидные преимущества этой структуры таковы:

• отсутствие необходимости перерегистрации права собственности на здание;
• отсутствие необходимости оформления нового договора аренды земельного участка, на котором расположено здание;
• налог на добавленную стоимость не применим к продаже компании.

Объектом приобретения может быть как российская компания, так и зарубежная - в зависимости оттого, какая структура владения создана продавцом. Часто оформить передачу прав собственности на акции зарубежной компании проще, чем на российские акции. Холдинговая компания может владеть зданием напрямую или опосредованно, через владение акциями или долями другой компании, которая, в свою очередь, владеет зданием. Последний вариант наиболее часто используется в сделках купли-продажи недвижимости в России. Количество промежуточных компаний в холдинге определяется финансовыми и налоговыми аспектами сделки.

При покупке холдинга требуется правовая и финансовая экспертиза всех промежуточных компаний. Обычно такие компании не ведут никакой деятельности; тем не менее, необходимо убедиться в отсутствии юридических дефектов, таких, как задолженности или судебные иски, которые могут впоследствии повлечь для покупателя серьезные убытки.

Приобретая холдинговую компанию, следует иметь в виду, что хозяйственное общество в России не может иметь единственным участником компанию, которая, в свою очередь, тоже имеет только одного участника. Для соблюдения этой нормы достаточно передать одну акцию приобретаемой компании какому-либо лицу, контролируемому покупателем.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Если приобретаемая компания зарегистрирована за рубежом, покупателю потребуется консультация по праву соответствующей страны. Помощь местных юристов необходима для того, чтобы проверить учредительные документы компании и удостовериться, что она действительно существует. Кроме того, местные юристы должны подтвердить, что продавец владеет акциями компании и объяснить, как совершается переход права собственности на акции по законодательству данной страны. Часто продавец или покупатель тоже является иностранной компанией. Для того чтобы сделка была действительной, каждая сторона должна быть надлежаще учреждена и полномочна заключить договор купли-продажи, в том числе получить все необходимые корпоративные одобрения. Требования корпоративного законодательства в разных странах могут существенно отличаться. Например, в некоторых юрисдикциях требуется согласие самой компании о передаче ее акций. Юристы должны подтвердить, что все требования законодательства соблюдены, и проверить права представителей сторон подписать договор купли-продажи. Выбирать юристов в каждой юрисдикции желательно, опираясь на рекомендации. Обычно проведение консультаций с зарубежными коллегами и получение их заключений в отношении документов участников сделки берут на себя обслуживающие сделку юридические консультанты.

АНТИМОНОПОЛИЗМ

К сделкам купли-продажи недвижимости обычно применимы требования российского антимонопольного законодательства. Получение разрешения Федеральной антимонопольной службы требуется для продажи здания, если его балансовая стоимость превышает 10% балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов отчуждающей его компании. Получение контроля над более чем 20% акций или долей участия в российской компании требует предварительного разрешения или последующего уведомления ФАС в зависимости от суммарной стоимости активов группы приобретателя и компании. Эти требования применимы как при прямом, так и при опосредованном приобретении контроля. Таким образом, практически любая сделка подпадает под антимонопольное регулирование.

ЭКСПЕРТИЗА

Правовая экспертиза является обязательным этапом сделки купли-продажи, необходимым покупателю для того, чтобы избежать в будущем возможных претензий, связанных с объектом приобретения. Несоблюдение законодательства при проведении предыдущих сделок с приобретаемыми зданием и компанией или какие-либо связанные с ними судебные споры могут в дальнейшем повлечь убытки, сопоставимые со стоимостью объекта приобретения. Цель правовой экспертизы - подтвердить юридическую чистоту объекта приобретения и обнаружить на ранних стадиях сопряженные с ним риски. Имея информацию о каких-либо юридических дефектах и несоответствиях, покупатель может потребовать их устранения, уменьшения покупной цены либо, если дефекты существенны, изменить решение об участии в сделке.

Правовая экспертиза заключается в изучении всех документов, связанных с историей приобретения здания и ведением деятельности компанией-собственником. В сделках купли-продажи зданий основными объектами изучения будут здание и земельный участок, на котором оно находится, компания - собственник здания, а также холдинговые компании в цепочке приобретения. При правовой экспертизе компании изучаются ее корпоративные документы, заключенные компанией договоры и выполнение взятых на себя обязательств, права на принадлежащее компании имущество, трудовые отношения, соблюдение законодательства в области экологии и прочие основные аспекты деятельности. При проведении правовой экспертизы здания особо важно подтвердить наличие права собственности продавца и основания его приобретения. Если здание сменило несколько собственников, необходимо убедиться в надлежащем переходе прав собственности при совершении предыдущих сделок. Важными также являются права пользования земельным участком, на котором находится здание, и соблюдение продавцом условий его использования. Правовая экспертиза может занимать, в зависимости от длительности существования здания и владеющей им компании, от двух до шести недель и часто проводится вместе с подготовкой документов, оформляющих сделку.

ДОГОВОР

Основным документом, оформляющим сделку купли-продажи, является, конечно, договор купли-продажи. Договор купли-продажи зданий и сооружений, находящихся в России, может регулироваться только российским правом. Однако данное требование не распространяется на договоры купли-продажи акций. В случае если хотя бы одна сторона в сделке является иностранной компанией, продажа акций холдинговой компании может подчиняться иностранному праву.

Применение иностранного права обеспечивает большую гибкость в регулировании отношений сторон. Например, нормы английского права, которое часто выбирается сторонами в сделках купли-продажи, отражают многовековой накопленный опыт в сделках подобного рода. Для покупателя преимуществом английского права является предоставление продавцом заверений и гарантий в отношении приобретаемого имущества. Так, продавец должен раскрыть покупателю всю известную ему информацию о продаваемых объектах на момент продажи. Суть заверений и гарантий состоит в том, что если обнаруживается несоответствие заявленной информации и действительности, продавец должен возместить покупателю понесенные в связи с этим убытки. В то же время продавец имеет возможность обезопасить себя посредством раскрытия покупателю каких-либо проблемных моментов в приложении к договору. Конечно, перечень раскрываемых несоответствий не должен быть предоставлен покупателю в день подписания договора и стать для него неожиданностью. Сумма убытков обычно ограничивается суммой сделки. Кроме того, продавец может ограничить действие заверений и гарантий согласованным между сторонами сроком. Безусловно, продавец не несет ответственности за дефекты, возникшие после передачи объекта. Обсуждение заверений и гарантий является ключевым аспектом переговоров между сторонами и своеобразной проверкой - как для продавца, так и для покупателя - соответствия продаваемых объектов заявленному состоянию. Покупатель в свою очередь гарантирует продавцу свои полномочия на заключение сделки и выплату покупной цены.

В сделках купли-продажи стороны часто договариваются о внесении гарантийного депозита для обеспечения намерений покупателя заключить сделку. Предусмотренные российским правом способы денежного обеспечения, такие, как аванс и задаток, устанавливают довольно жесткие рамки их применения. Одним из преимуществ иностранного права является возможность урегулировать условия внесения и возврата депозита в договоре, подчиненном иностранному праву. Договор о депозите может предусматривать внесение средств на счет эскроу и обусловливать случаи его возврата покупателю наступлением определенных событий, что позволяет обеспечить интересы обеих сторон.

КОДА

Подписав договор купли-продажи, стороны принимают на себя определенные обязательства. Завершение сделки подразумевает выполнение этих обязательств, то есть переход прав собственности и оплату покупной цены. Между подписанием договора купли-продажи и завершением сделки может пройти от нескольких дней до нескольких месяцев. Данный отрезок времени чаще всего необходим для того, чтобы выполнить предварительные условия сделки, изложенные в договоре. Например, таким условием может быть создание компаний, необходимых для осуществления структуры сделки, получение необходимых разрешений и согласований или исправление каких-либо обнаруженных дефектов в приобретаемом здании. Кроме того, подготовки требует и сам процесс завершения, то есть получения покупной цены продавцом и перехода права собственности к покупателю. Поскольку как регистрация перехода прав, так и перечисление средств требует соблюдения ряда формальностей, одновременное осуществление этих действий невозможно. Этот момент часто вызывает наиболее серьезные дискуссии между покупателем и продавцом.

 Кроме того, завершение часто требует совершения действий в нескольких юрисдикциях. Например, передача акций требует внесения изменений в реестр акций, который ведется по месту регистрации компании (например, на Кипре), в перечислении средств могут участвовать несколько банков, а юридическая и техническая документация на здание, исходя из больших ее объемов, обычно передается там, где находится недвижимость. На практике завершение происходит одновременно в нескольких местах. Представители сторон собираются, например, в офисе юридической компании, которая ведет сделку, или, если возможно, в банке, в котором происходит перечисление средств. Обычно продавец заполняет распоряжение на передачу акций, но не ставит в нем дату до получения средств. После выдачи покупателем распоряжения на оплату продавец выдает необходимые распоряжения для передачи акций. После получения средств представители продавца в месте регистрации компании получают документы, подтверждающие передачу акций, а технические специалисты покупателя принимают необходимые документы в отношении приобретаемого здания. Если счета обеих сторон находятся в одном банке, передача покупной цены занимает несколько минут. Тем не менее, бывают случаи, когда перечисление средств занимает от нескольких часов до суток. Как для продавца, так и для покупателя получение надлежащего по сделке при завершении является предметом основного беспокойства.

 Для того чтобы обеспечить соблюдение интересов обеих сторон, существуют определенные механизмы, например, использование эскроу. По желанию сторон в эскроу могут быть переданы не только деньги, но и документы. При подтверждении получения банком оговоренных в договоре эскроу предметов (например, передаточных распоряжений для передачи акций) и денежных средств происходит одновременная их передача сторонам. Следует учесть, однако, что банк не берет на себя проверку содержания депонируемых документов. Поэтому представители сторон должны подтвердить банку, что передаваемые в эскроу документы соответствуют договоренности. Безусловно, любая сделка купли-продажи имеет присущие только ей особенности. Поэтому и договор купли-продажи, и процедура завершения требуют индивидуального подхода и тщательной разработки.

Сергей Коротков