8 (800) 250-25-68

Поиск недвижимости

Помощь по поиску


  Топ новостей
Продажу свободных участков...
Минэкономики подготовило законопроект, согласно которому с 2014 года в РФ госорганы должны будут ...
Только 40% россиян...
Только 40% россиян устраивает состояние дорог. Работой ГИБДД доволен 61% населения. Такая информа...
Forbes опубликовал имена...
Журнал Forbes составил очередной рейтинг «Короли российской недвижимости». Он посвящен российским...
В Лондоне продали дом самого...
Дом в Лондоне, в котором по сценариям о Джеймсе Бонде жил «агент 007», продан за рекордные 70 млн...
Жан-Клод Ван Дамм поборолся...
Известный актер Жан-Клод Ван Дамм купил особняк в пригороде Сан-Диего, штат Калифорния за $6 млн....
Оззи Осборн пострадал при...
Знаменитый британский музыкант Оззи Осборн пострадал при пожаре в своем доме. Особняк звезды расп...
Все новости

Юридическая чистота квартиры Печать E-mail
Коротко о недвижимости
21.09.2011 13:36

При проведении сделок с недвижимостью очень важна юридическая чистота квартиры. Некоторые незадачливые покупатели теряют свое жилье только потому, что доверились мошенникам, сэкономили или вообще не придали значения юридической экспертизе.

 

Термин «юридическая чистота» изначально появился в профессиональной риелторской среде, поэтому каждый участник рынка недвижимости трактует его по своему. Если собрать воедино все смысловые оттенки этого понятия и обобщить, то получится следующее определение: юридически чистой называют приобретаемую недвижимость, которая не может быть истребована у будущего собственника никем и ни по каким основаниям. Соответственно, и определить степень такой чистоты можно только при тщательном анализе документов собственников на само жилье и доскональном изучении истории квартиры от первого и до последнего владельца. Столь кропотливую проверку производят для того, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, последняя сделка может быть признана недействительной.

 

Бывает, что люди, наоборот, перестраховываются и отказываются от выгодной сделки, в то время как при надлежащем знании законодательства и судебной практики в сфере недвижимости могли бы со спокойной душой владеть новой квартирой. Важно иметь четкое представление о том, в каких случаях покупку действительно лучше не совершать, а в каких бояться не стоит.

 

Вот пример из практики. Существует мнение, что частная собственность на квартиры появилась в 1991 году: именно тогда был принят Закон «О приватизации жилищного фонда РФ». Так вот, совсем недавно некий риелтор подобрал своему клиенту нужную квартиру. Собственники владели ею на основании договора купли-продажи от 1993 года. Когда же стали проверять историю этого жилья, выяснили, что первыми документами на него были не договор передачи и свидетельство о собственности, выдаваемые в процессе приватизации, а договор купли-продажи 1990 года.

 

Клиент хотел было отказаться от данного варианта, но специалисты объяснили ему, что фактически возникновение права собственности у нанимателей жилых помещений и членов их семей началось с реализации принятого Советом министров СССР Постановления № 1440 «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» от 2 декабря 1988 года. На базе этого документа были разработаны республиканские положения о продаже недвижимости в личную собственность и об оплате расходов на ее содержание и ремонт. Правда, определенный данными нормативными актами порядок купли-продажи не нашел широкого применения. Так, в Российской Федерации было продано лишь 0,2 % всего обобществленного жилищного фонда. Таким образом, тщательная юридическая проверка всех документов сняла сомнения. Клиент приобрел квартиру и остался доволен.

 

Безусловно, есть жилье, которое требует к себе особого внимания и самой тщательной проверки. В частности, покупателя должны насторожить следующие факты:

 

  1. Квартира поменяла несколько хозяев и не задерживалась надолго у каждого владельца. Возникают обоснованные сомнения в ее юридической чистоте. Необходимо тщательно проверить причины перепродаж.
  2. Жилплощадь продают или продавали ранее по доверенности. Довольно трудно самостоятельно проверить подлинность этого документа, соответственно, и процент возможных махинаций при совершении сделки существенно возрастает.
  3. Квартира перешла по наследству, но в права наследования не вступил имеющий право на обязательную долю ребенок либо иной человек, являющийся наследником первой очереди и не давший отказ от причитающейся ему доли.
  4. Собственник (либо один из собственников) жилья умер, но наследственное дело открыто не было.
  5. Собственник квартиры состоял или состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
  6. Дом, в котором находится продаваемая жилплощадь, идет под снос.

 

Если вы уверены в своих силах и значительная потеря времени (а иногда и средств) вас не страшит, можете попробовать провести процедуру проверки самостоятельно. Однако в этом случае нет гарантии того, что вам удастся правильно организовать все этапы работы и получить действительно объективные данные. Стоит также знать: в большинстве инстанций для получения сведений о квартире требуется присутствие продавца.

 

Итак, для изучения истории приобретаемого жилья вам необходимо проследить, как оно переходило из рук в руки (от первого до последнего собственника), а также получить в паспортном столе архивную выписку из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных в квартире лицах с момента заселения здания.

 

Если описывать процесс более детально, то для полноценной проверки юридической чистоты жилплощади надо сделать следующее (хотя для непрофессионала это проблематично):

 

  • - получить подтверждение правомочий собственника, прав на недвижимое имущество, факта государственной регистрации, сведений о ранее наложенных запрещениях, об арестах, обременениях
  • - идентифицировать личности сторон, установить подлинность паспортов, определить факты утери и восстановления паспорта
  • - проверить подлинность правоустанавливающего документа собственника недвижимости, свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество
  • - проверить доверенности
  • - получить и проверить информацию о лицах, зарегистрированных (прописанных) по месту жительства в настоящее время, а также ранее, включая сведения об основании прописки и выписки, адресе убытия, а также о наличии оснований для прописки по новому адресу
  • - установить дееспособность тех, кто совершает сделку с объектом недвижимости
  • - проверить историю квартиры, при необходимости установить местонахождение интересующих лиц и выяснить у них обстоятельства, имеющие отношение к истории объекта недвижимости
  • - исследовать, имеются ли обстоятельства, на основании которых сделка не может состояться или в дальнейшем будет признана недействительной

 

Если вы считаете, что риск в вашем случае — дело неблагородное, и не собираетесь оставлять «лазейки» для проблем с новым жильем (пусть даже самостоятельная юридическая проверка будет очень тщательной), воспользуйтесь помощью компетентного в данном вопросе агентства недвижимости. Его сотрудники имеют немалый опыт по этой части и наработали нужные контакты на всех этапах своего большого пути. Процесс сбора и проверки документов займет намного меньше времени, и, самое главное, риелторы смогут сопоставить всю полученную информацию на основе собственной практики, прокомментируют моменты, вызывающие у вас вопросы, а в конечном счете предостерегут от покупки опасной квартиры.

 

Что делает агентство, которому вы поручили «вывести на чистоту» выбранную жилплощадь? После получения сведений о ней сотрудники компании анализируют ее историю от первой до последней сделки, обращая внимание на то, распространялись ли на эту недвижимость аресты, запреты, имели ли место связанные с ней судебные разбирательства. По сути, такое исследование демонстрирует отсутствие или наличие противопоказаний в плане покупки данного жилья. Риелтор в обязательном порядке получает архивную выписку из домовой книги (человеку со стороны ее могут просто не предоставить) и смотрит, кто здесь был прописан ранее и куда выбыл.

 

Более того, если выясняется, что человек переехал, допустим, в ближайшее Подмосковье, то представители солидных компаний не ленятся проверить, был ли он реально зарегистрирован по указанному адресу. Также сотрудники агентств недвижимости берут справки, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Выполнив все эти действия, покупатель получает от риелтора документ, удостоверяющий, что он приобрел безопасное жилье. В МГСН, например, выдают своим клиентам акт проверки (о юридической чистоте) и разрешение на сделку.

 

Что касается процесса купли-продажи квартиры в целом, то в идеале его лучше полностью осуществлять через агентство, дабы избежать ошибок на разных этапах — от поиска варианта жилья и юридической проверки до проведения и регистрации сделки купли-продажи и процедуры взаиморасчетов. Максимально экономичный вариант — заключение договора сопровождения сделки, в ходе которого риелторы подключаются на этапе оформления документов.

 

Часто складывается впечатление, что проверка юридической чистоты — проблема исключительно покупателя. Однако если учесть, что большинство сделок предполагает не только реализацию квартиры, но и приобретение взамен другой, то продавец автоматически встает на место покупателя, а дальше, как говорится, по тексту.

 

Очень важно понимать, что юридическая чистота складывается не только из благополучной истории жилплощади, но и из юридической законности проводимой сделки, а значит, каждый ее этап важен. Ведь иногда те или иные непредвиденные обстоятельства вскрываются уже на этапе оформления сделки, и, несмотря на то что история у квартиры сомнений до этого не вызывала, считать юридически чистой такую операцию будет нельзя.

Сергей Коротков

 
  • Дом в Малоярославце
    Категория : Дома
    Тип : Продажа
    Продается жилой дом. Дом старый, но вполне пригодный для круглогодичного проживания.Требуется ремонт, котел тоже требует ремонта. В доме вода, свет и газ. Подъезд хороший.

  • СНТ Надежда
    Категория : Дачи
    Тип : Продажа
    Продается дом в снт "Венера" 5 км от Обнинска, 90км от МКАД. В доме два этажа плюс мансарда. Утеплен, внутри отделан вагонкой, на первом этаже пластиковые...

  • Квартира в Балабаново-1
    Категория : Квартиры
    Тип : Продажа
    Продается однокомнатная квартира в отличном состоянии, этаж 5, площадью 34,3 кв.м. Есть кондиционер, а так же дополнительный электрический бойлер для нагрева воды (очень удобно, когда отключают...

  • Красивый дом в снт Надежда-1
    Категория : Дома
    Тип : Продажа
    Продается бревенчатый дом на 12 сотках. Годится и для зимнего проживания с небольшой доработкой. Имеется колодец, две теплицы, летняя кухня, летний душ и туалет. Участок ровный,...

  • Садовый дом в с/т Гиппократ
    Категория : Дачи
    Тип : Продажа
    Продается садовый дом в с/т "Гиппократ" на 10 сотках. Внутри дом обшит вагонкой, есть печь-камин. На участке много посадок кустов и деревьев.Есть теплица. Пруд на участке.

  • Земельный участок в с/т Русь
    Категория : Участки
    Тип : Продажа
    Участок сухой, правильной геометрической формы. Расположен в благоустроенном охраняемом садовом товариществе. Свет по границе. Подъезд к участку по дороге с покрытием. Вокруг уже построены дома. На...


Коротко о недвижимости
В Обнинске взялись за парковки
07.10.2011

26 сентября комиссия под председательством начальника Управления городского х...

Выбираем оценщика
05.07.2011

Как выбрать честного, объективного и грамотного оценщика?

Для этого достаточно...

Смена собственника загородного участка
22.04.2009

Смена собственника участка не влечёт за собой смену вида его использования.

Ещ...

Покупка офисного здания – это дорого, долго и муторно
24.02.2011

Продолжительное время реконструкция и строительство офисных зданий на рынке н...

Станет ли все-таки жильё доступным?
05.06.2008

Об этом шла речь на недавнем заседании координационного Совета при губернатор...

Почему и зачем вы платите риэлторам
07.08.2013

Почему и зачем вы платите риэлторамВ чем заключается помощь риэлтора при сделках с недвижимостью? Существует в о...

Покупка дома: когда желания совпадают с возможностями
24.07.2008

Прежде чем купить собственный дом, определитесь со своими желаниями.

 А  потом...

Ипотека на вторичку?
08.11.2011

Многие задаются вопросом, возможно ли получить в банке ипотечный кредит на ко...

Борисов попал в десятку!
01.07.2011

Риэлторское агентство "Борисов" в числе десяти ведущих агентств недвижимости ...



© 2005 — 2019 ЛИГА НЕЗАВИСИМЫХ РИЭЛТОРОВ. Все права защищены.
При цитировании материалов гиперссылка на сайт ЛНР обязательна.