8 (800) 250-25-68

Поиск недвижимости

Помощь по поиску


  Топ новостей
Продажу свободных участков...
Минэкономики подготовило законопроект, согласно которому с 2014 года в РФ госорганы должны будут ...
Только 40% россиян...
Только 40% россиян устраивает состояние дорог. Работой ГИБДД доволен 61% населения. Такая информа...
Forbes опубликовал имена...
Журнал Forbes составил очередной рейтинг «Короли российской недвижимости». Он посвящен российским...
В Лондоне продали дом самого...
Дом в Лондоне, в котором по сценариям о Джеймсе Бонде жил «агент 007», продан за рекордные 70 млн...
Жан-Клод Ван Дамм поборолся...
Известный актер Жан-Клод Ван Дамм купил особняк в пригороде Сан-Диего, штат Калифорния за $6 млн....
Оззи Осборн пострадал при...
Знаменитый британский музыкант Оззи Осборн пострадал при пожаре в своем доме. Особняк звезды расп...
Все новости

Юридическая чистота квартиры Печать E-mail
Коротко о недвижимости
21.09.2011 13:36

При проведении сделок с недвижимостью очень важна юридическая чистота квартиры. Некоторые незадачливые покупатели теряют свое жилье только потому, что доверились мошенникам, сэкономили или вообще не придали значения юридической экспертизе.

 

Термин «юридическая чистота» изначально появился в профессиональной риелторской среде, поэтому каждый участник рынка недвижимости трактует его по своему. Если собрать воедино все смысловые оттенки этого понятия и обобщить, то получится следующее определение: юридически чистой называют приобретаемую недвижимость, которая не может быть истребована у будущего собственника никем и ни по каким основаниям. Соответственно, и определить степень такой чистоты можно только при тщательном анализе документов собственников на само жилье и доскональном изучении истории квартиры от первого и до последнего владельца. Столь кропотливую проверку производят для того, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, последняя сделка может быть признана недействительной.

 

Бывает, что люди, наоборот, перестраховываются и отказываются от выгодной сделки, в то время как при надлежащем знании законодательства и судебной практики в сфере недвижимости могли бы со спокойной душой владеть новой квартирой. Важно иметь четкое представление о том, в каких случаях покупку действительно лучше не совершать, а в каких бояться не стоит.

 

Вот пример из практики. Существует мнение, что частная собственность на квартиры появилась в 1991 году: именно тогда был принят Закон «О приватизации жилищного фонда РФ». Так вот, совсем недавно некий риелтор подобрал своему клиенту нужную квартиру. Собственники владели ею на основании договора купли-продажи от 1993 года. Когда же стали проверять историю этого жилья, выяснили, что первыми документами на него были не договор передачи и свидетельство о собственности, выдаваемые в процессе приватизации, а договор купли-продажи 1990 года.

 

Клиент хотел было отказаться от данного варианта, но специалисты объяснили ему, что фактически возникновение права собственности у нанимателей жилых помещений и членов их семей началось с реализации принятого Советом министров СССР Постановления № 1440 «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» от 2 декабря 1988 года. На базе этого документа были разработаны республиканские положения о продаже недвижимости в личную собственность и об оплате расходов на ее содержание и ремонт. Правда, определенный данными нормативными актами порядок купли-продажи не нашел широкого применения. Так, в Российской Федерации было продано лишь 0,2 % всего обобществленного жилищного фонда. Таким образом, тщательная юридическая проверка всех документов сняла сомнения. Клиент приобрел квартиру и остался доволен.

 

Безусловно, есть жилье, которое требует к себе особого внимания и самой тщательной проверки. В частности, покупателя должны насторожить следующие факты:

 

  1. Квартира поменяла несколько хозяев и не задерживалась надолго у каждого владельца. Возникают обоснованные сомнения в ее юридической чистоте. Необходимо тщательно проверить причины перепродаж.
  2. Жилплощадь продают или продавали ранее по доверенности. Довольно трудно самостоятельно проверить подлинность этого документа, соответственно, и процент возможных махинаций при совершении сделки существенно возрастает.
  3. Квартира перешла по наследству, но в права наследования не вступил имеющий право на обязательную долю ребенок либо иной человек, являющийся наследником первой очереди и не давший отказ от причитающейся ему доли.
  4. Собственник (либо один из собственников) жилья умер, но наследственное дело открыто не было.
  5. Собственник квартиры состоял или состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
  6. Дом, в котором находится продаваемая жилплощадь, идет под снос.

 

Если вы уверены в своих силах и значительная потеря времени (а иногда и средств) вас не страшит, можете попробовать провести процедуру проверки самостоятельно. Однако в этом случае нет гарантии того, что вам удастся правильно организовать все этапы работы и получить действительно объективные данные. Стоит также знать: в большинстве инстанций для получения сведений о квартире требуется присутствие продавца.

 

Итак, для изучения истории приобретаемого жилья вам необходимо проследить, как оно переходило из рук в руки (от первого до последнего собственника), а также получить в паспортном столе архивную выписку из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных в квартире лицах с момента заселения здания.

 

Если описывать процесс более детально, то для полноценной проверки юридической чистоты жилплощади надо сделать следующее (хотя для непрофессионала это проблематично):

 

  • - получить подтверждение правомочий собственника, прав на недвижимое имущество, факта государственной регистрации, сведений о ранее наложенных запрещениях, об арестах, обременениях
  • - идентифицировать личности сторон, установить подлинность паспортов, определить факты утери и восстановления паспорта
  • - проверить подлинность правоустанавливающего документа собственника недвижимости, свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество
  • - проверить доверенности
  • - получить и проверить информацию о лицах, зарегистрированных (прописанных) по месту жительства в настоящее время, а также ранее, включая сведения об основании прописки и выписки, адресе убытия, а также о наличии оснований для прописки по новому адресу
  • - установить дееспособность тех, кто совершает сделку с объектом недвижимости
  • - проверить историю квартиры, при необходимости установить местонахождение интересующих лиц и выяснить у них обстоятельства, имеющие отношение к истории объекта недвижимости
  • - исследовать, имеются ли обстоятельства, на основании которых сделка не может состояться или в дальнейшем будет признана недействительной

 

Если вы считаете, что риск в вашем случае — дело неблагородное, и не собираетесь оставлять «лазейки» для проблем с новым жильем (пусть даже самостоятельная юридическая проверка будет очень тщательной), воспользуйтесь помощью компетентного в данном вопросе агентства недвижимости. Его сотрудники имеют немалый опыт по этой части и наработали нужные контакты на всех этапах своего большого пути. Процесс сбора и проверки документов займет намного меньше времени, и, самое главное, риелторы смогут сопоставить всю полученную информацию на основе собственной практики, прокомментируют моменты, вызывающие у вас вопросы, а в конечном счете предостерегут от покупки опасной квартиры.

 

Что делает агентство, которому вы поручили «вывести на чистоту» выбранную жилплощадь? После получения сведений о ней сотрудники компании анализируют ее историю от первой до последней сделки, обращая внимание на то, распространялись ли на эту недвижимость аресты, запреты, имели ли место связанные с ней судебные разбирательства. По сути, такое исследование демонстрирует отсутствие или наличие противопоказаний в плане покупки данного жилья. Риелтор в обязательном порядке получает архивную выписку из домовой книги (человеку со стороны ее могут просто не предоставить) и смотрит, кто здесь был прописан ранее и куда выбыл.

 

Более того, если выясняется, что человек переехал, допустим, в ближайшее Подмосковье, то представители солидных компаний не ленятся проверить, был ли он реально зарегистрирован по указанному адресу. Также сотрудники агентств недвижимости берут справки, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Выполнив все эти действия, покупатель получает от риелтора документ, удостоверяющий, что он приобрел безопасное жилье. В МГСН, например, выдают своим клиентам акт проверки (о юридической чистоте) и разрешение на сделку.

 

Что касается процесса купли-продажи квартиры в целом, то в идеале его лучше полностью осуществлять через агентство, дабы избежать ошибок на разных этапах — от поиска варианта жилья и юридической проверки до проведения и регистрации сделки купли-продажи и процедуры взаиморасчетов. Максимально экономичный вариант — заключение договора сопровождения сделки, в ходе которого риелторы подключаются на этапе оформления документов.

 

Часто складывается впечатление, что проверка юридической чистоты — проблема исключительно покупателя. Однако если учесть, что большинство сделок предполагает не только реализацию квартиры, но и приобретение взамен другой, то продавец автоматически встает на место покупателя, а дальше, как говорится, по тексту.

 

Очень важно понимать, что юридическая чистота складывается не только из благополучной истории жилплощади, но и из юридической законности проводимой сделки, а значит, каждый ее этап важен. Ведь иногда те или иные непредвиденные обстоятельства вскрываются уже на этапе оформления сделки, и, несмотря на то что история у квартиры сомнений до этого не вызывала, считать юридически чистой такую операцию будет нельзя.

Сергей Коротков

 
  • Дом в Малоярославце
    Категория : Дома
    Тип : Продажа
    Продается жилой дом. Дом старый, но вполне пригодный для круглогодичного проживания.Требуется ремонт, котел тоже требует ремонта. В доме вода, свет и газ. Подъезд хороший.

  • СНТ Надежда
    Категория : Дачи
    Тип : Продажа
    Продается дом в снт "Венера" 5 км от Обнинска, 90км от МКАД. В доме два этажа плюс мансарда. Утеплен, внутри отделан вагонкой, на первом этаже пластиковые...

  • Квартира в Балабаново-1
    Категория : Квартиры
    Тип : Продажа
    Продается однокомнатная квартира в отличном состоянии, этаж 5, площадью 34,3 кв.м. Есть кондиционер, а так же дополнительный электрический бойлер для нагрева воды (очень удобно, когда отключают...

  • Красивый дом в снт Надежда-1
    Категория : Дома
    Тип : Продажа
    Продается бревенчатый дом на 12 сотках. Годится и для зимнего проживания с небольшой доработкой. Имеется колодец, две теплицы, летняя кухня, летний душ и туалет. Участок ровный,...

  • Садовый дом в с/т Гиппократ
    Категория : Дачи
    Тип : Продажа
    Продается садовый дом в с/т "Гиппократ" на 10 сотках. Внутри дом обшит вагонкой, есть печь-камин. На участке много посадок кустов и деревьев.Есть теплица. Пруд на участке.

  • Земельный участок в с/т Русь
    Категория : Участки
    Тип : Продажа
    Участок сухой, правильной геометрической формы. Расположен в благоустроенном охраняемом садовом товариществе. Свет по границе. Подъезд к участку по дороге с покрытием. Вокруг уже построены дома. На...


Коротко о недвижимости
Как стать риэлтором?
19.03.2009

Многие люди стремятся поменять свою профессию на профессию более успешную. На...

Можно обойтись и без риэлтора
21.01.2010

Сделку с зарубежной недвижимостью можно провести и без участия риэлтора.

И – в...

Кого и как можно поселить в коммуналке
14.07.2010

В коммунальной квартире живут люди с разными представлениями о ведении домашн...

Дающий быстро даёт вдвойне или плюсы и минусы наличного кредита
15.07.2009

Поскольку услуги кредитования бурно развиваются, конкуренция между банками ст...

Рассчитываем аренду земли
01.08.2011

Аренда земли рассчитывается с учетом методических рекомендаций, которые опред...

Как эксплуатировать дачный посёлок?
21.05.2009

Уже при выборе посёлка под место проживания очень важно учитывать форму его д...

В последний год дачной амнистии: пора поторопиться оформить права
06.05.2010

Закон о дачной амнистии действует уже почти полтора года.

Однако не все гражда...

Летняя прохлада деревянного дома
12.11.2013

Летняя прохлада деревянного домаЖарким летом солнце так раскаляет городские многоэтажные дома, построенные из...

Наказание за самострой
23.06.2008

Почти месяц назад один мой знакомый решил сделать в своей квартире перепланир...



© 2005 — 2019 ЛИГА НЕЗАВИСИМЫХ РИЭЛТОРОВ. Все права защищены.
При цитировании материалов гиперссылка на сайт ЛНР обязательна.