8 (800) 250-25-68

Поиск недвижимости

Помощь по поиску


  Топ новостей
Продажу свободных участков...
Минэкономики подготовило законопроект, согласно которому с 2014 года в РФ госорганы должны будут ...
Только 40% россиян...
Только 40% россиян устраивает состояние дорог. Работой ГИБДД доволен 61% населения. Такая информа...
Forbes опубликовал имена...
Журнал Forbes составил очередной рейтинг «Короли российской недвижимости». Он посвящен российским...
В Лондоне продали дом самого...
Дом в Лондоне, в котором по сценариям о Джеймсе Бонде жил «агент 007», продан за рекордные 70 млн...
Жан-Клод Ван Дамм поборолся...
Известный актер Жан-Клод Ван Дамм купил особняк в пригороде Сан-Диего, штат Калифорния за $6 млн....
Оззи Осборн пострадал при...
Знаменитый британский музыкант Оззи Осборн пострадал при пожаре в своем доме. Особняк звезды расп...
Все новости

С чем едят девелоперов? Печать E-mail
Коротко о недвижимости
27.01.2010 01:00

Термин «девелопер» вошло в обиход участников рынка недвижимости в 2000 году, когда оправившись от кризиса, он начал бурно развиваться.

Девелоперами стали называть себя все - и инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось застолбить за собой большие земельные участки.

 

Длительное время рынок недвижимости был рынком застройщиков. Они боролись за городские заказы, выгодные площадки и объемы. Девелопмент начал зарождаться, когда заказчики стали уделять внимание не только количественным показателям, но и качеству проектов. Мало просто построить дом или офис. Надо реализовать проект с максимальной выгодой. В идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжиниринга, продажи площадей, рекламы и т.д.

 

В России отступление от классической схемы начинается уже на стадии организации работ. К реализации крупных строительных проектов привлекаются управляющие компании, а также широкий спектр специалистов-консультантов. Все более популярными у компаний становятся внутренние тендеры по выбору архитектора проекта и генерального подрядчика, от которых зависит как минимум 50% успеха будущего проекта. Основа девелоперского бизнеса - финансовые операции. На Западе различают два вида девелопмента - fee development (когда девелопер не берет на себя финансовых рисков и получает за свою работу фиксированный гонорар) и speculative development (когда девелопер вкладывает в проект собственные средства и самостоятельно выстраивает финансовую схему проекта). В России fee development практически не развит, поскольку на рынке нет крупных компаний, специализирующихся исключительно на этом виде деятельности и готовых предложить клиентам полный пакет услуг по созданию и управлению объектом недвижимости. Fee-девелоперы работают за фиксированный гонорар, который в отдельных случаях может достигать 10% стоимости проекта. При speculative development и собственных вложениях в размере хотя бы 10% стоимости проекта девелопер может рассчитывать на 50% построенной недвижимости при условии, что в финансировании будут задействованы также крупный стратегический инвестор (не менее 25%-30% стоимости проекта), банк (кредит в размере 25-30% стоимости проекта), подрядчик (10% стоимости проекта) и будущие клиенты (предарендные платежи).

 

О девелопменте в жилищном строительстве вообще можно говорить с большой натяжкой, поскольку действующие там схемы финансирования бесконечно далеки от западных аналогов. В сфере строительства жилья девелопер практически полностью сливается с застройщиком. Принятые в РФ финансовые схемы также весьма сомнительны. Трудности начинаются уже на подготовительной стадии, когда девелопер должен заказать профессиональное исследование того сегмента рынка, где он собирается работать. На Западе одна из модных теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точки активности, но уже появились первые симптомы оживления - тогда к окончанию цикла строительства объекта, через 2-2,5 года можно ожидать максимальной отдачи.

 

Существенной проблемой для девелоперов являются также пробелы в сфере регулирования отношений между городом и бизнесом. Поскольку четких правил реализации инвестиционных контрактов не существует, эти отношения в основном базируются не на правовой основе, а на формальных договоренностях. Город стремится загрузить застройщиков по максимуму, повесив на них обременения в виде создания объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей, благоустройству территории и т.п. Механизм расчета доли города является непрозрачным и часто вызывает протесты со стороны застройщиков.

 

Запутанные отношения между властями и бизнесом тормозят приход на столичный рынок недвижимости иностранных игроков, привыкших работать по понятным правилам и не имеющих рычагов влияния на местный бюрократический аппарат.

Сергей Коротков

 
  • Дом в Малоярославце
    Категория : Дома
    Тип : Продажа
    Продается жилой дом. Дом старый, но вполне пригодный для круглогодичного проживания.Требуется ремонт, котел тоже требует ремонта. В доме вода, свет и газ. Подъезд хороший.

  • СНТ Надежда
    Категория : Дачи
    Тип : Продажа
    Продается дом в снт "Венера" 5 км от Обнинска, 90км от МКАД. В доме два этажа плюс мансарда. Утеплен, внутри отделан вагонкой, на первом этаже пластиковые...

  • Квартира в Балабаново-1
    Категория : Квартиры
    Тип : Продажа
    Продается однокомнатная квартира в отличном состоянии, этаж 5, площадью 34,3 кв.м. Есть кондиционер, а так же дополнительный электрический бойлер для нагрева воды (очень удобно, когда отключают...

  • Красивый дом в снт Надежда-1
    Категория : Дома
    Тип : Продажа
    Продается бревенчатый дом на 12 сотках. Годится и для зимнего проживания с небольшой доработкой. Имеется колодец, две теплицы, летняя кухня, летний душ и туалет. Участок ровный,...

  • Садовый дом в с/т Гиппократ
    Категория : Дачи
    Тип : Продажа
    Продается садовый дом в с/т "Гиппократ" на 10 сотках. Внутри дом обшит вагонкой, есть печь-камин. На участке много посадок кустов и деревьев.Есть теплица. Пруд на участке.

  • Земельный участок в с/т Русь
    Категория : Участки
    Тип : Продажа
    Участок сухой, правильной геометрической формы. Расположен в благоустроенном охраняемом садовом товариществе. Свет по границе. Подъезд к участку по дороге с покрытием. Вокруг уже построены дома. На...


Коротко о недвижимости
Опять выбираем риэлтора
02.12.2008

Риэлтор – единственный выход для тех, кто не чувствует в себе силы и желания ...

Летняя прохлада деревянного дома
12.11.2013

Летняя прохлада деревянного домаЖарким летом солнце так раскаляет городские многоэтажные дома, построенные из...

Когда муж хочет продать комнату в квартире жены
21.04.2008

Не составляет особого труда продать жильё, владельцем которого вы являетесь –...

Так ли недоступна ипотека?
20.07.2010

Процентная ставка ипотечного кредита — это основной фактор его конкурентоспос...

Как эксплуатировать дачный посёлок?
21.05.2009

Уже при выборе посёлка под место проживания очень важно учитывать форму его д...

Выбираем квартиру на вторичном рынке
28.12.2009

На что следует обратить внимание при осмотре квартир, подобранных вам агентст...

Из чего дом построишь – в таком будешь и жить
14.02.2011

Несколько советов по выбору материалов, способа выполнения работ и строительн...

Проверки на дорогах
23.07.2012

Коммунальщики Обнинска проверили качество дорожного покрытия перед Днем Города

Коммунальщики Обнинска проверили качество дорожного покрытия перед Днем Город...

Отказ в регистрации прав на недвижимость
10.06.2007

Большинство операций с недвижимостью – покупка или продажа, долгосрочная арен...



© 2005 — 2019 ЛИГА НЕЗАВИСИМЫХ РИЭЛТОРОВ. Все права защищены.
При цитировании материалов гиперссылка на сайт ЛНР обязательна.