О том, что и как нужно делать, для того чтобы покупая квартиру, не оказаться обманутым, написаны миллионы строк. Однако граждане продолжают попадаться на те же самые уловки. Сегодня мы напомним вам о распространенных основаниях, по которым может быть расторгнута сделка купли-продажи.

Лишиться приобретенной квартиры можно в двух случаях: в случае расторжения заключенного договора и в случае признания договора купли-продажи квартиры не действительным. Причем расторгнуть можно только неисполненный договор, а признать недействительным – исполненный. По договору купли-продажи на стороны возложены две основные обязанности: продавцу – передать имущество, покупателю – передать деньги. Пока не исполнено хотя бы одно обязательство, договор считается неисполненным.

Начнем с того, что в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ недействительные сделки подразделяются на оспоримые (те, которые могут быть признаны недействительными по решению суда) и ничтожные (являющиеся недействительными с момента совершения, вне зависимости от признания таковыми судом). К ничтожным сделкам относятся следующие:

• противоречие сделки закону или иным правовым актам;
• совершение сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
• мнимость и притворность сделок (сделка совершается «для вида», без намерения создать соответствующие правовые последствия);
• совершение сделки гражданином, признанным недееспособным, ограниченным судом в дееспособности, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (например вследствие психического расстройства);
• совершение сделки несовершеннолетним: не достигшим четырнадцати лет, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия родителей, усыновителей или попечителя;
• совершение юридическим лицом сделки, выходящей за пределы его правоспособности.

Ничтожная сделка является таковой не в силу признания судом, а в силу закона. И в суд заявитель может предъявить только требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, причем течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал о тех обстоятельствах, которые являются основанием для признания сделки недействительной.

Впрочем, на сегодняшний день заключение ничтожных сделок на рынке – явление редкое. Выявление у сделки признака ничтожности автоматически приведет к ее аннулированию. Действующее законодательство содержит исчерпывающий перечень таких признаков, и, следовательно, велика вероятность их обнаружения. В настоящее время гораздо большее распространение получили сделки оспоримые: ведь обманутая сторона может так и не обнаружить факта нарушения своих прав.

Оспорить сделку или признать ее относительную недействительность означает, что действия, совершенные в виде таковой, признаются судом недействительными при наличии предусмотренных законом оснований по иску заинтересованных лиц. Таким образом, если оспоримая сделка не оспорена, она порождает правовые последствия как действительная.

К оспоримым сделкам относятся следующие:

• сделка юридического лица за пределами его правоспособности;
• сделка представителя (руководителя) юридического лица с превышением его полномочий;
• сделки несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан;
• сделки граждан, не способных понимать значение своих действий;
• сделки, совершенные под влиянием заблуждения;
• сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств.

Сергей Коротков