Как ни крути, а сегодня именно ипотечное кредитование является одной из наиболее востребованных банковских услуг – по причине того, что это кратчайший путь обрести собственное жилье или улучшить жилищные условия.

Что нужно знать всем тем, кто желает купить квартиру в ипотеку? После кризиса рынок недвижимости восстановился весьма быстро, и банки стали охотно выдавать ипотечные кредиты – их объем значительно вырос по сравнению с докризисным периодом. У населения появилась возможность выбирать, где брать ипотечный кредит. В то же время широта выбора не избавляет от накладок, а порой и ошибок. Чтобы заранее себя обезопасить, нужно, как говорил Михаил Жванецкий, по Дерибасовской гулять постепенно.

Итак. Как купить квартиру в ипотеку? В целом процедура покупки квартиры в ипотеку не слишком сложна и состоит она из трех основных этапов:

1. Подача документов в банк и одобрение этих документов банком – это называется одобрение заемщика, то есть вас.
2. Далее банк совершает осмотр вашей квартиры, чтобы принять ее в залог ипотечного кредита, и опять же одобряет ее.
3. Потом уже совершает классическая сделка купли-продажи квартиры с последующей регистрацией в ГУ ФРС.

Все, вроде, просто на первый взгляд. Между тем уже на первом этапе подачи документов в банк и получения одобрения заемщика, вызывает у этого самого заемщика множество вопросов. В результате поисков ответов на вопросы заемщик тратится не только лишнее время, треплет себе нервы, но и платит лишние деньги.

Чтобы избежать всего этого, необходимо действовать безошибочно. Это довольно просто. Главное, выбрать правильный алгоритм действие. Обычно люди поступают неправильно, то есть так:

• Во-первых, сначала покупатель находит нужную квартиру. Во-вторых, он вносит за квартиру аванс или задаток. В-третьих, только после внесения задатка подаёт документы в банк на одобрение ипотеки. Данная ошибка может повлечь за собой множество трудностей, связанных с покупкой понравившейся покупателю квартиры. А именно. Во-первых, банк может не одобрить ипотечный кредит или одобрить сумму, которая окажется меньше заявленной суммы кредита. Причины у банка могут быть самые разные: негативная кредитная история заемщика, наличие судимостей, низкий и нерегулярный доход, а также слишком низкий первоначальный взнос.
• Во-вторых, получив одобрение ипотеки на покупку квартиры, например, на вторичном рынке жилья, заемщик не сможет получить одобренный кредит на покупку комнаты или на покупку загородной недвижимости. То есть, получив положительное уведомление от банка по одной программе, заемщик не сможет использовать ипотечный кредит на тех же условиях по другой программе – он попадает в прокрустово ложе ипотеки. Тогда ему придется начинать все сначала и заново получать одобрение ипотечного кредита для использования его по другой программе.

Кроме того ошибочный алгоритма одобрения ипотеки может привести к неблагоприятной ситуации с задатком – его заемщику могут не вернуть. Почему? Очень просто: если сделка купли/продажи срывается по вине покупателя, то задаток продавцом не возвращается. Помимо этого за срыв сделки на покупателя квартиры могут наложить еще и дополнительные штрафные санкции.

Нередко продавцу приходит в голову занизить продажную стоимость квартиры – просто возникла необходимость. И если банк, одобривший ипотеку, не станет в ответ занижать ее стоимость, то продавец возьмет да и откажется продавать квартиру. Так часто бывает.

Поэтому, чтобы купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке, нужно изначально оформить документы именно с учетом «вторички». Иными словами, изначальное оформление документов на покупку квартиры в ипотеку именно на «вторичке» и её одобрение банком даёт вам чёткое понимание того, на какую сумму вы как покупатель можете рассчитывать и, соответственно, какую квартиру можете приобрести на выделенные ипотечные средства.

Уведомление об одобрении ипотеки в большинстве кредитующих банках действительно в течение трех месяцев с возможностью продления. Этого срока более чем достаточно, чтобы подыскать квартиру, соответствующую не только пожеланиям покупателя, но и его финансовым возможностям. Немаловажно здесь и учитывать требования банка, одобрившего ипотеку – без этого никуда.

Однако помимо «вторички» есть еще и строящиеся дома. Как купить квартиру в ипотеку в новостройке? Здесь нужно действовать точно наоборот – именно тот вариант, который на «вторичке» работал как ошибочный. Сначала следует выбрать квартиру в новостройке, забронировать квартиру, внеся задаток и только затем оформлять и получать одобрение на ипотеку у банка. И не просто у банка, а у того банка (или банков), которые аккредитовали новостройку, где вы приглядели себе квартиру.

Сергей Коротков