Правила предоставления земельных участков для строительства в городах предусматривают предварительное согласование места размещения объекта не во всех случаях.

Установление необходимости или отсутствия необходимости проведения предварительного согласования места размещения объекта имеет принципиально важное значение, поскольку законодательство связывает с этим различные правовые последствия. Нередко эти последствия бывают весьма негативными и приводят к потере участка и краху строительного проекта в целом.

Предоставление земельных участков для строительства в городах из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, предусмотревшим два возможных способа такого предоставления: с предварительным согласованием места размещения объекта; без предварительного согласования места размещения объекта. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен перечень случаев, при которых предварительное согласование места размещения объекта не проводится (п. 11 ст. 30 Земельного кодекса и аналогичная норма в п. 2 ст. 56 Градостроительного кодекса РФ):

• при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий);
• в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Отсюда следует, что во всех иных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта. Иными словами, для того чтобы определить, нужно ли предварительное согласование места размещения объекта, необходимо ответить на два вопроса:

• утверждена ли в отношении данного земельного участка градостроительная документация о застройке;
• утверждены ли в данном поселении правила землепользования и застройки.

Ответ на первый вопрос содержит Градостроительный кодекс РФ, согласно которому градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя (п. 4 ст. 28 Градостроительного кодекса РФ): проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений. Под проектом планировки понимается градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений и определяющая, в частности, красные линии и линии регулирования застройки, границы земельных участков, плотность и параметры застройки; проекты межевания территорий, которые разрабатываются для застроенных территорий и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий; проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков (ст. 58-60 Градостроительного кодекса РФ).

Ответ на второй вопрос содержится в Земельном и Градостроительном кодексах РФ, где под правилами землепользования и застройки понимают нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов, т. е. параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Правила землепользования и застройки устанавливают порядок осуществления градостроительной деятельности на территориях поселений и включают в себя схему зонирования - графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны) (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).

Если на оба вопроса получены положительные ответы в местных органах архитектуры и градостроительства, проведение предварительного согласования места размещения объекта не требуется.

Установление необходимости или отсутствия необходимости проведения предварительного согласования места размещения объекта имеет принципиально важное значение, поскольку законодательство связывает с этим различные правовые последствия. Прежде всего, существенным образом отличается порядок предоставления земельных участков для строительства.

В обоих случаях требуется проведение работ по формированию земельного участка и его государственный кадастровый учет. Однако, на этом сходство заканчивается, в остальном между предоставлением земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового имеются только отличия. Во-первых, при предварительном согласовании места размещения объекта инициатором предоставления земельного участка является физ- или юрлицо, заинтересованное в этом и обратившееся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с соответствующим заявлением (п. 1 ст. 31 Земельного кодекса РФ). Процедура предоставления без предварительного согласования места размещения объекта предполагает инициативу уполномоченного органа власти по формированию земельного участка и проведению торгов. Юр- и физлица соглашаются лишь принять участие в торгах, организованных органами власти в отношении уже сформированных земельных участков.

Во-вторых, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а ограниченному кругу лиц - в постоянное (бессрочное) пользование (п. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ).

Без предварительного согласования земельные участки предоставляются как в собственность, так и в аренду (п. 2, п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ). В-третьих, отличается способ предоставления земельных участков. В случае предварительного согласования места размещения объекта принимается решение уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка (например, постановление или распоряжение администрации города). При этом в ст. 32 Земельного кодекса РФ ничего не говорится о проведении торгов или протоколах о результате торгов.

Напротив, если предварительное согласование места размещения объекта не производится, то земельный участок предоставляется, как правило, только на торгах (передача земельных участков в аренду (но не в собственность) без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка).

Отмеченные различия разумны и справедливы. С одной стороны, органы власти, затратившие немалые средства на разработку градостроительной документации о застройке и правил землепользования и застройки, имеют возможность возместить эти расходы путем проведения торгов. С другой стороны, гражданин или юридическое лицо, «нашедший» этот земельный участок, а также затративший значительные время и средства на его выбор и формирование, предварительное согласование размещение объекта, имеет полное право на то, чтобы этот участок был предоставлен ему и никому иному.

Из приведенных положений с очевидностью следует, что предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового представляют собой две различные независимые процедуры, регулирующиеся различными нормами Земельного кодекса. Уполномоченные органы власти не могут трансформировать эти процедуры друг в друга или использовать элементы разных процедур по своему усмотрению. Например, нельзя предоставить земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на торгах, равно как нельзя передать земельный участок в аренду на торгах после его выбора и предварительного согласования места размещения объекта.

На практике весьма часто возникают вопросы в связи с толкованием п.6 ст. 30 Земельного кодекса, согласно которому, если земельный участок сформирован, но не закреплен за физ- или юрлицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 указанной статьи, т. е. путем проведения торгов.

Это не означает, что если земельный участок выбран и сформирован по заявлению конкретного лица, но ни за кем не закреплен, он должен выставляться на торги. В этом случае предусмотренный ст. 30-32 Земельного кодекса порядок выбора земельных участков для строительства и принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства оказывается излишним. В п. 6 ст. 30 Земельного кодекса имеется в виду ситуация, возникающая, например, при принудительном прекращении прав на земельный участок, отказе лица от права на земельный участок либо приобретении публичным образованием земельного участка в результате гражданско-правовой сделки (ст. 45,52,53 Земельного кодекса РФ). Именно в этих случаях в распоряжении уполномоченного органа оказывается сформированный и незакрепленный за конкретным физ- или юрлицом земельный участок, который может быть предоставлен заинтересованным лицам для строительства на торгах.

Сергей Коротков