Власти Подмосковья, где строится десятая часть всего российского жилья, предлагают продавать в основном уже готовые квартиры, минимизируя средства дольщиков. Девелоперы и риелторы предупреждают, что из-за необходимости привлекать в банках займы цены в новостройках вырастут на 20-50%. Сейчас компании фактически кредитуют покупатели.

«Нужно уходить от договоров долевого участия (ДДУ) в сторону продаж готового жилья», — заявил «Коммерсанту» зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин. Но это возможно только после окончания текущего кризиса, считает он. Сейчас механизм продаж жилья по ДДУ регулируется принятым в 2004 году федеральным законом N214 о долевом строительстве (214-ФЗ). Закон обязывает регистрировать все ДДУ в Росреестре во избежание двойных продаж. «Но 214-ФЗ не застраховывает от создания финансовых пирамид, чем пользуются ненадежные застройщики. По сути, покупатели предоставляют застройщику беспроцентный кредит», — отмечает Елянюшкин.

В законе закрепляются обязанности застройщиков (например, компенсация дольщикам при срыве сроков сдачи квартир) и страхуются риски покупателей (им на период строительства в залог переходит право аренды или собственности на участок, где возводится жилье). Но на практике компания может собрать с дольщиков средства, превышающие зачастую стоимость участка, затем объявляет себя банкротом, что позволяет избежать обязательств по завершению строительства домов и выплате компенсаций дольщикам за просрочку. Эти проблемы в итоге приходится решать региональным властям.

Герман Елянюшкин говорит, что расходы области на погашение обязательств перед проблемными дольщиками с 2012 года составили 30 млрд рублей, что эквивалентно затратам на строительство в регионе социальных объектов. Подумать об изменениях правил игры пришлось из-за обострения ситуации у проблемных застройщиков, таких как СУ-155 и «Жилищный капитал», не скрывает господин Елянюшкин. Кроме того, власти региона вынуждены максимально контролировать первичный рынок, так как на долю области по итогам 2014 года пришлось более 10% от всего объема жилья, построенного в России. Если по всей стране было сдано 81 млн кв. м, то в Подмосковье — 8,2 млн кв. м (с индивидуальным жилищным строительством — 9,9 млн кв. м), в Москве — 3,32 млн кв. м.

В настоящее время в Подмосковье по ДДУ строится 67% жилья, в рамках ЖСК — 7%, остальное — другие формы договоров.

Как отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», на сегодняшний день Договор долевого участия (ДДУ), если он зарегистрирован в Росреестре, — самый защищенный способ покупки жилья посредством инвестиций в его строительство. ФЗ-214 страхует покупателя от двойных продаж и полной потери вложенных средств, в нем предусматривается выплата компенсации дольщикам в случае несоблюдения сроков сдачи квартир. Кроме того, договором долевого участия предусматриваются гарантии качества постройки — благодаря этому, в течение пяти лет после сдачи дома дольщик вправе потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки. Законом страхуются и другие риски покупателей, к примеру, на период строительства дольщики в качестве залога получают право аренды или собственности на участок, где жилье возводится.

«Однако даже в этом случае не исключены ситуации, когда застройщик, получив от дольщиков средства, объявляет себя банкротом, что позволяет ему избежать обязательств по завершению строительства домов и выплате компенсаций. Конечно, поправками в ФЗ № 127 „О несостоятельности“, а именно, параграфом „Банкротство застройщика“ предусматривается наиболее удобный и благоприятный режим получения жилья в случае непредвиденного банкротства застройщика. Однако на практике добиться исполнения этих обязательств довольно сложно, учитывая конфронтацию позиций граждан-участников строительства, кредиторов юр.лиц и банков. Словом, если говорить объективно, стопроцентной гарантии безопасности ДДУ не дает. Инвестирование (даже в строительство собственной квартиры) — это все-таки бизнес, который подвержен экономическим рискам, как и любая другая инвестиционная деятельность. Но пока это единственный вариант, благодаря которому граждане могут приобрести жилье в новостройке по более доступной цене», — отмечает эксперт.