В каких случаях нам приходится проводить сделки с недвижимостью не самим, а попросив об этом другого человека или риэлторские агентство – то есть, по доверенности.

Бывает, что по уважительным причинам человек не в состоянии самостоятельно заниматься куплей-продажей жилья.

 Выход из такой ситуации есть — составить доверенность. Статья 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предоставляет гражданину возможность не участвовать лично в совершаемых им сделках, а передать право подписи своему представителю. В соответствии со ст.185 ГК РФ доверенностью признают письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом (доверителем) другому лицу (поверенному) для представительства перед третьими лицами. Доверенность оформляют для совершения как одного действия, например, только на сбор необходимых для сделки документов или на регистрацию договора купли-продажи, так и нескольких. По генеральной доверенности доверитель разрешает поверенному распоряжаться имуществом, в том числе осуществлять сделки купли-продажи. Объектом генеральной доверенности может быть любая собственность, включая дачу, квартиру, машину и т. д.

Доверенность на куплю или продажу недвижимости, в том числе квартиры, должна быть обязательно нотариально удостоверена и содержать следующие реквизиты:

• - место и дата подписания
• - фамилия, имя, отчество, дата, месяц, год рождения, паспортные данные и адрес проживания доверителя
• - фамилия, имя, отчество, дата, месяц, год рождения, паспортные данные и адрес проживания поверенного
• - адрес квартиры, на действия с которой выдают доверенность
• - срок действия доверенности
• - подпись доверителя
• - удостоверительная надпись и печать нотариуса

Далее нужно определить полномочия и сроки. Для проведения операций с жильем по доверенности необходимо четко определить полномочия поверенного, то есть зафиксировать, какие именно функции на него возложены. А именно: сбор документов, продажа квартиры, подписание договора купли-продажи и получение денег, сдача и получение или только сдача документов на государственную регистрацию сделки и т. д. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если же дата, когда документ потеряет силу, не определена, он действителен в течение года со дня выдачи.

В некоторых случаях поверенный может передоверить свои полномочия по сделке. Если в назначенный день поверенный не может присутствовать, например, на регистрации, то законом не запрещено, если он передаст права на проведение этой процедуры другому лицу. Но такое возможно, если в доверенности есть фраза «с правом передоверия…». Срок действия документа, выданного в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой он выдан.

Есть в сделке по доверенности и свои подводные камни. Безопасно ли приобретать квартиру, продаваемую по доверенности? Ответить на вопрос однозначно нельзя. С одной стороны, бывают ситуации, когда жилье можно продать только по доверенности (болезнь, преклонный возраст собственника, длительная командировка). С другой стороны, проводить такую сделку рискованно. Перечислим основные моменты, на которые нужно обратить внимание. Прежде всего, надо посмотреть на дату выдачи доверенности. Чем меньше промежуток времени между датами выдачи названного документа и заключения договора купли-продажи, тем лучше. Ведь действие доверенности прекращается по самым разным причинам, а не только в связи с истечением срока.

В частности, она может потерять силу вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. Случается, что такой факт неизвестен представителю продавца квартиры либо он намеренно скрывает эту информацию. Поэтому перед подписанием договора купли-продажи необходимо подъехать с посредником к нотариусу, удостоверившему передачу прав по сделке, и выяснить у него, не была ли доверенность отменена.

Кроме того, доверенность утрачивает силу в связи со смертью выдавшего ее гражданина либо при признании его недееспособным, безвестно отсутствующим и т. д. Об этом покупатель квартиры может быть не поставлен в известность недобросовестным представителем продавца, а бывает, что клиент и вовсе становится жертвой мошенников. Стоит также обратить внимание на ситуацию, когда владелец недвижимости находится за границей и доверенность удостоверена либо иностранным нотариусом или компетентным органом, либо в российском консульстве. В первом случае документ должен иметь апостиль (штамп в форме квадрата со стороной не менее девяти сантиметров - его ставят на официальных бумагах, исходящих лишь от учреждений государств — участников конвенции, в том числе нотариальных актах).

Апостиль не требует дальнейшего заверения или легализации. Если на доверенности нет такого штампа, то в нашей стране она и, соответственно, сделка будут недействительны. Но даже если названный документ удостоверен в консульстве, расслабляться не следует. Ведь пока эту бумагу переправляли вам по почте из-за океана, с человеком, выдавшим ее, могло что-либо произойти или он просто передумал и отозвал доверенность, и т. п. Поэтому перед совершением сделки необходимо узнать у посредника телефон собственника квартиры, связаться с ним и попросить подтвердить полномочия человека, занимающегося продажей его квартиры. Также надо помнить, что существуют доверенности, которые согласно ст. 185 ГК РФ приравнены к нотариально удостоверенным: подтвержденные главврачами военных госпиталей, командирами воинских частей, капитанами кораблей дальнего плавания и начальниками исправительных учреждений.

И чтобы совсем избавить вас от головной боли, возникающей в процессе сделок с недвижимостью, агентство недвижимости «Борисов» не рекомендует самостоятельно заниматься данным вопросом, а обратиться в профессиональное агентство недвижимости. Представителю надежной риелторской компании вы можете поручить или весь процесс реализации квартиры по доверенности, что будет абсолютно безопасно, или только сбор справок и документов, а самому лишь подписать договор купли-продажи и получить деньги за квартиру.

Сергей Коротков